¿Eres arrendador de vivienda? Conoce tus obligaciones fiscales

Muchos sueñan con vivir de sus rentas para no tener que trabajar. Y algunos lo hacen, aunque con toda la comodidad de recibir íntegras las ganancias, lo que significa que evaden al fisco. Pero, como cualquier otro negocio, quien obtenga ganancias económicas por alquilar un bien inmueble en México, tiene que cumplir con el pago de los respectivos impuestos y las declaraciones de éstos.

Conoce las obligaciones fiscales como arrendador para dar cumplimiento a las disposiciones legales y así evitar que el SAT detecte cualquier irregularidad que derive en multas y sanciones.

¿Qué tipo de contribuyente es un arrendador?

Antes que nada, debes conocer qué tipo de contribuyente es un arrendador; es decir, el propietario del bien alquilado. Esto derivará en la definición de tus responsabilidades tributarias ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT), el órgano de fiscalización mexicano.

De acuerdo con el SAT, “deberás tributar en el Régimen de Arrendamiento si eres dueño de un bien inmueble como una casa, edificio, departamento, local comercial, terreno o bodega y autorizas a otras personas para que lo utilicen por un tiempo y fines establecidos a cambio de una cantidad periódica de dinero (renta)”.

Los contribuyentes que, adicionalmente, obtienen ingresos por actividades empresariales pueden optar por tributar en el Régimen de Incorporación Fiscal (RIF), siempre que sus ingresos por ambas actividades no superen los 2 millones de pesos anuales. Si éste es tu caso, consulta específicamente los ordenamientos jurídicos de tu actividad comercial.

¿Qué son los bienes inmuebles?

Son propiedades que no pueden movilizarse, se caracterizan por ser bienes que están pegados al suelo, ya sea porque forman parte de él o porque están adheridos a él; por ejemplo: una vivienda, edificio, local comercial, terreno, etc.

En este artículo no abordaremos las condicionantes para rentar locales, terrenos o bodegas, centrándonos en el alquiler de casa-habitación, uno de los servicios más requeridos por la población en todo el país.

Estructura del servicio de arrendamiento

La autoridad fiscal reduce la explicación hasta su máxima expresión, indicando que las personas que rentan inmuebles deben realizar lo siguiente:

1. Acumular ingresos.
2. Cumplir con obligaciones fiscales.
3. Deducir gastos.

En tanto, los conceptos básicos de la relación de arrendamiento se expresan así:

• El arrendador es el dueño del bien inmueble.
• El arrendatario es la persona que paga por disfrutar del bien.
• La renta es la cantidad de dinero que el arrendatario paga periódicamente al arrendador por usar el bien.
• El subarrendamiento es una modalidad mediante la cual el arrendatario concede, con autorización del arrendador, el uso temporal del total o parte del bien a una tercera persona.

Diferencias al rentar una casa sin muebles o amueblada

La ley fiscal hace una distinción significativa entre poner en alquiler una casa-habitación amueblada o sin muebles, la cual consiste en el cobro del IVA. Así, mientras la vivienda con muebles se cobra con Impuesto al Valor Agregado, cuando es sin muebles no hay obligación de pagar dicho impuesto.

El pago mensual del IVA de 16% únicamente aplica a la renta de locales comerciales, casa habitación amueblada o inmuebles que se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje, según el artículo 20 de la LIVA.

Las obligaciones del arrendador

Quienes rentan sus propiedades para ser utilizadas como vivienda, deben cumplir con las siguientes obligaciones fiscales de los arrendadores:

1.       Inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC). Además, mantener actualizada la información ante el RFC, en casos como:

a)       Cambio de domicilio. Actualiza los datos de tu nueva dirección.

b)      Aumento o disminución de obligaciones. Cuando cambies de actividad económica o modifiques una obligación como la presentación de declaraciones o cambio de periodicidad de cumplimiento diferente.

c)       Suspensión de actividades. Realiza el trámite si interrumpes tus actividades económicas.

2.       Expedir comprobantes electrónicos cuando recibas el importe de las rentas en las cuales debes anotar el número de cuenta predial del inmueble de que se trate.

3.       Presentar declaraciones de impuestos:

a)       Provisionales de ISR y realizar el pago del impuesto de forma mensual o en su caso trimestral, si tus ingresos mensuales, no superan los $26,411.52.

b)      Definitivas de IVA, cuyo pago debe ser mensual (para casas amuebladas).

c)       Anual, durante el mes de abril de cada ejercicio fiscal.

d)      Informativas, tanto en el caso de que recibas otros ingresos en efectivo o en piezas de oro o de plata con monto superior a 100,000 pesos, como en el caso de contar con trabajadores a quienes realizaste pagos por concepto de subsidio para el empleo.

4.       Llevar la contabilidad, si optaste por deducciones. Esto incluye solicitar también los CFDI por las inversiones que realices en la propiedad, mismas que redundarán en la deducción.

Por último, cabe mencionar que si tus ingresos totales del ejercicio inmediato anterior no excedieron de 4 millones de pesos entonces no será necesario presentar la información de operaciones con terceros (DIOT) ni enviar la contabilidad electrónica.

¿Cuáles son las disposiciones legales para un arrendador?

Las disposiciones legales aplicables al Régimen de Arrendadores son las siguientes:

• Resolución Miscelánea Fiscal (RMF).
• Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR).
• Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (RLISR).
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA).
• Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (RLIVA).
• Código Fiscal de la Federación (CFF).
• Reglamento del Código Fiscal de la Federación (RCFF).
• Criterios normativos.
• Criterios no vinculativos.

Emisión del comprobante fiscal, un requisito obligatorio

Entre las obligaciones del arrendador arriba enunciadas, sobresale la que podría ser la principal característica que delate si el dueño de una propiedad está actuando bajo la legalidad o fuera de ésta. Se trata de la emisión de los respectivos Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) por concepto de Arrendamiento.

Asimismo, en los CFDI se debe anotar el número de cuenta predial del inmueble de que se trate o, en su caso, los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable, de acuerdo al artículo 29-A del Código Fiscal Federal.

¿Cómo se usan las facturas en juicios por rentas vencidas?

Desde 2020, es requisito indispensable que el propietario del inmueble presente los comprobantes fiscales emitidos por concepto de renta cuando quiera llevar ante el juez a un inquilino moroso. A diferencia de lo que sucedía previamente, el contrato de arrendamiento ya no bastará para el proceso legal que quiera entablar; es decir, el dueño necesitará comprobar que cumple con las obligaciones fiscales a las que está sujeto antes de proceder ante los tribunales.

En otras palabras, en el caso de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se obligue al arrendatario al pago de las rentas vencidas, el arrendador deberá acreditar haber emitido los CFDI correspondientes ante la autoridad judicial.

Características del CFDI de arrendamiento

Cuando da inicio el contrato de arrendamiento, el propietario adquiere ciertas obligaciones fiscales, entre las cuales se encuentra el declarar los ingresos emanadas por la renta del inmueble, tras lo cual deberá expedir los CFDI al inquilino durante todo el tiempo de vigencia del contrato.

Si las escrituras se encuentran a nombre de una persona física que está obteniendo un ingreso por el arrendamiento, el CFDI lo deberá expedir dicha persona física que aparece como titular en el contrato. La entrega de estas facturas sirve también al inquilino para deducir sus gastos.

Estos comprobantes fiscales deberán contener, entre otros campos informativos:

• Nombre y RFC de ambas partes (arrendador y arrendatario).
• Régimen fiscal (que es de arrendamiento).
• Descripción del servicio de goce temporal.
• Importe total de la renta.
• Periodo que comprende el pago.
• Lugar y fecha de expedición.
• Indicar si se paga en una sola exhibición o en parcialidades.

¿Cuánto paga de impuestos un arrendador?

Ya mencionamos la situación con el pago del IVA. Con respecto a las tasas del ISR, éstas dependen del nivel de ingresos, van desde 0% cuando se tienen ingresos mensuales menores a los 644.58 pesos, y hasta 32% para alguien con ingresos de 350,000 pesos mensuales.

Las tablas para calcular el pago del ISR para personas físicas en el Régimen de Arrendamiento se publican cada inicio de año en la Resolución Miscelánea Fiscal, y se calculan para arrendadores con ingresos mensuales desde 644 pesos y de los 324,845 pesos en adelante. De acuerdo con los artículos 106 y 96 de la LISR, el Impuesto Sobre la Renta se paga mensualmente, y si tienes ingresos menores a los 26,411.52 pesos al mes, se paga cada trimestre.

Deducciones de impuestos al rentar una casa

Existen dos formas de deducción de impuestos para arrendadores:

I.            La primera forma, según el Artículo 115 de la LISR, consiste en deducir los pagos efectuados por dicha propiedad, debido a:

1. Inversiones realizadas al inmueble por construcción, mejoras y adecuaciones.
2. Gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras, así como por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
3. Pago de impuesto predial del año calendario de cooperación para obras públicas.
4. Contribuciones o cuotas, así como salarios y honorarios relacionados con la propiedad.
5. Primas de seguros para la vivienda.
6. Intereses por préstamos para el mejoramiento del inmueble, siempre y cuando haya un CFDI que lo compruebe.

II.  La segunda manera se conoce como «ciega» y es una facilidad que proporciona el SAT para deducir 35% de los ingresos totales por arrendamiento en lugar de las deducciones autorizadas.

¿Cómo saber si el arrendador no paga impuestos?

Si tú eres el arrendatario y al pagar la renta sólo obtienes un recibo en papel, sin ningún tipo de sello fiscal o respaldo electrónico mediante archivo XML, lo más probable es que tu arrendador no tenga su registro ante el RFC y esté evadiendo impuestos.

Recuerda que un contrato de arrendamiento puede carecer de validez legal si únicamente se trata de un documento con redacción formal, pero al que le falta el debido registro. Cada mes, debes exigir la entrega de comprobantes con validez fiscal, es decir facturas electrónicas con Sello Digital del SAT.

Y es que la omisión en las declaraciones de ingresos implica contravenir los principios recaudatorios del SAT. La multa por no entregar los CFDI puede tener un costo desde 1,200 hasta 79,000 pesos, de acuerdo con el Artículo 84 del Código Fiscal. 

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Posted on: 03/06/2022